不動産金融のグローバル・スタンダードと「日本」

日本人がどうやってグローバル・スタンダードの不動産金融を修得できるのか。これについて、私の場合は、どうだったかを御話ししましょう。

実は、それは「私がせおん不動産金融塾を作った理由」に直結しているのです。

とにかく（！）、海外の金融市場で仕事をしたかった

29歳の1984年に、興銀（日本興業銀行。現在のみずほ。）のニューヨーク支店に赴任しました。

当時、日本の産業界にグローバル・スタンダードの不動産金融はありませんでした。しかし、日本の海外進出/海外投資が盛り上がっていたので、日本人と取引をしたいアメリカの金融機関や不動産会社が、次から次へと訪ねてきました。

なにしろ、ハーバード大学のエズラ・ヴォ―ゲル教授が『ジャパン・アズ・ナンバーワン』（1979）を出版して、「世界で最強/最大の経済大国は日本だ」と謳いあげた頃だったのです。

ニューヨークの実務で覚えた基礎概念

その時から不動産金融にかかわり、実務の中で自然に理論を覚えました。主に、アメリカのインベストメント・バンクが持ち込んでくるオファリング・メモランダムに取り組むなかで、ごく自然に、実務と理論を修得できたわけです。英文の契約書にも慣れました。

また、全米最大の不動産鑑定会社であるLandauer Associatesや、シンジケーターのLepercq, de Neuflize & Co.などと深くかかわったことは幸運でした。

下記は、どれも、その頃に覚えたものです。

ニューヨークの実務で覚えた基本原則

ニューヨークでは、理論だけでなく、重要な「基本原則」を学びました。これは極めて幸運なことでした。特に重要なのは、次の３つです。これは、日本のエグゼクティブも、若手・中堅も、理解しておいて損はありません。

• 「投資家ニーズ優先」の原則
  ― スキーム設計は、あくまでも投資家ニーズのみに基いて行う
  ― 勝手にスキームを作った後で、「どうやって投資家に売ろうか」を考えるのは
• 「売手の説明責任」と「買手の自己責任」
  ― 買手（＝投資家）に自己責任を求める場合、売手側は説明責任を果たさねばならない
  ― 売手側の説明責任は、法制によって定められることが多い
• 「投資の検討」における最重要事項は、「ダウンサイド・リスク」の検討
  ― 「上手くいった時」ではなく、「上手くいかない」場合の検討が重要
  ― つまり、アップサイド・リタ―ンではなく、ダウンサイド・リスクの分析が重要

これらこそ、「インベストメント・バンキング」の普遍的な「基本原則」にほかなりません。これらは不動産だけでなく、M&Aでも、証券化でも、ディリバティブでも、ファンド運営でも、共通している原則で、例外はありません。

ニューヨーク州不動産鑑定士に挑戦

1989年に、ニューヨーク州不動産鑑定士（MAI）の第一次試験に合格しました。受験に先だって、半年ほど、夜間のスクーリングに通い、標準的な教科書と講義で学びました。

これが私にとって唯一の座学でした。ただし、その内容は初歩的/基礎的なものにすぎませんでした。

合格直後に、興銀から帰国命令を受けたので、その後の試験は受けられず、座学もそこまででした。

帰国後も海外不動産投資を担当したので、世界中から来るプレーヤーたちと渡り合う機会に恵まれました。同時に、日本の投資家を訪ね歩き、各社ごとの予算、方針、意思決定方法などを調べ上げて、データベースにしました。

Ｍ＆Ａバンカーに転身

海外不動産担当のあとに、「インベストメント・バンキングに明るいから」という理由で、Ｍ＆Ａの担当になりました。

これも楽しかったし、勉強になりましたが、上記の３つの基本原則を身につけていたので、理解は早かったと思います。ここでも座学はなく、実務で全てを覚えました。もちろん苦労も多かったです。特に、医薬品関係のＭ＆Ａを担当したので、病名、薬品名、医学用語を、日英両語で覚えるのが大変でした。

そして再度、ニューヨーク　→　今度は、証券化の担当課長

2度目のニューヨーク勤務（1994～2000）では、証券化（セキュリタイゼーション）の管理職を任されました。先端分野の一つでしたが、ここでも座学はいっさいなく、実務で理論を修得しました。

80年代の不動産金融と同様に、90年代における証券化も、「アメリカが開発し、それを日本が後から修得しようとしている」と思いました。アメリカのインベストメント・バンクと戦って、十戦十敗のような気分でした。しかし、だからこそ実務を体に叩き込むことができたと思います。

せおん不動産金融塾をつくった理由

多くの方々は、不動産金融理論を実務の中で覚える機会がないでしょう。ところが、座学で学ぼうとしても、日本には教材がありません。大学にも、不動産金融理論の実践的な講座は、まだ日本にはありません。（頭デッカチな理論的講座でさえ、簡単なものが早稲田と明海大学にあるだけです）

これでは、日本の産業の高度化を望めません。エグゼクティブが学び直す手段がありません。意欲のある若手中堅が、困ってしまいます。外資に負けっぱなしになるかもしれません。

だから、せおん不動産金融塾を作ったのです。

NHKドラマ「ハゲタカ」誕生の舞台裏

別に隠していたわけではありませんが、NHKドラマ「ハゲタカ」で、柴田恭兵さんが演じた主人公「芝野健夫」のモデルは、私です。テレ朝がドラマ化した際の私の役は渡部篤郎さん、テレ東では玉置宏さんでした。

ドラマ「ハゲタカ」は衝撃的な話題作でしたが、私のほうはとにかく苦しい日々で、人生で二回目のうつ病にも陥ってしまいました。

話は2000年から始まります。

2000年5月27日、延べ10数年を過ごしたニューヨークを飛び立ちました。この日は海軍記念日、つまり日露戦争の日本海海戦の日です。「本日、天気晴朗なれども、波 高し」。向かったのは、倒産寸前のシグマ／千秋グループのある秋田県。

住民票を移した直後、秋田銀行の湊屋隆夫取締役（後の頭取）から、「秋田銀行のＭ＆Ａの顧問になってほしい」との要請がありましたが、それは丁重にお断りして、シグマ/千秋グループの再建に、全力でとりくみました。

その詳しい内容は、せおん金融塾のユーチューブチャンネルで御覧ください。とにかく苦しい日々で、全力でとりくみました。Ｍ＆Ａも、ゴルフ場再建も、IT製品販売の全国展開も、本当に大変でした。

その頃、産業再生機構が発足し、日本は「企業再生ブーム」となりました。私にも、週刊ダイヤモンドから取材の申し込みがあり、特集が組まれました（2003/1/25号）。

倒産か、復活か企業再生の現場
秋田の中小企業再建に奔走　元興銀マンの822日

それを見た作家の真山仁氏から連絡があり、出張先の大阪で会いました。その場で、私が気軽に頼める知人たち(ファンドの社長やＭ＆Ａバンカー)をご紹介しました。真山氏は、それらの人物を「混ぜ」合わせて、「芝野健夫」ほかの登場人物をこしらえました。

それを真山氏はダイヤモンド社から、経済小説「ハゲタカ」として出版されました。その中に、上記の週刊ダイヤモンドの記事の数十行が、変更なしにそのまま引用されているので、それに気づけばモデルが私だと分かってしまいます。ウェブ上には、「私は突き止めた！ ハゲタカの主人公のモデルは越純一郎という人だ！」と言う人たちが出てきました（私は黙っていましたが）。

ただ、「週刊ダイヤモンド」ではなく、小説のなかでは「週刊エメラルド」となっていたのには笑いました（＾＾）。

それをNHKがドラマ化することになりました。ところが、主演の柴田恭兵さんが癌の治療が必要となってしまいました。そして、別の俳優さんにやって頂く話もあったのですが、治療を終えた柴田さんが「自分がやる」と言い出したそうです。きっと、心を動かされたのでしょう。ただ、体調が体調だけに、僅か一カ月で収録したそうです。

そうした時期にも、私は企業の立て直しのために、寝食を忘れて全国を奔走していたので、柴田さんにも会う機会はありませんでした。

真山氏は「かっこいい」と言ってくれましたが、私は、ただただ、必死でした。2度目の鬱病を患い、背中の手術や、肘の治療も受けました。また、退職した元社員たちを社外でケアしたり、地元経営者のご指導にも注力したり

そうした日々の中、秋田市の献血センターに向かう日曜の朝、若いご夫婦とお子さんの3人家族の後ろ姿が目に入りました。その時、私は思わず涙があふれました。

そう思ったのです。Ｍ＆Ａでも、法務でも、拡販でも、何でも自分でやったのは、私にしかできなかったからです。どの取引銀行にも、Ｍ＆Ａや事業再建や証券化のための実務能力はなかったのです。

家族を守るときのように、社員と会社を守らんとして、心血を注ぎました。1人もリストラせず、そして、僅かながら毎年雇用を増やせました。そして、会社は2003年上期に黒字化しました。

しかし、これらは最初から確実な見込があったのではなく、「滑り込みセーフが偶然に連続した」という綱渡りだったのです。同じことをもう一度やったらどうなるかわかりません。また、そもそもシンド過ぎて、「もうやりたくない」と率直に思いました。

秋田では夜中に恐怖の夢にうなされて、声をあげてガバっと起きることが続きました。そのトラウマは長く続き、今も、夜に見る夢は不安なものばかりです。

2007年、黒字化を見届けて秋田を離れ、東京に移りました。その後、ビジネス・スクール教員、児童教育テーマパーク「カンドゥ」の開発、不動産投資、経営者育成事業などを手がけ、成功したり、失敗したりしました。有難いことに、法務省「外国弁護士制度研究会」の委員や、タイ王国の政府系金融機関の顧問を頼まれて、素晴らしい経験ができました。また、eラーニング事業の経営を頼まれ、現在も続けています。

私が再建した秋田の企業は、私の離任から数年後に債務超過を解消しました。多くの人の努力で、多くの人の幸せが実現したのです。

未熟さゆえの失敗もたくさんありましたが、人としては正しく、全力で生きました。だから、悔いはありますが、恥じるところはありません。